Allianz Deutschland Michael Zitka
Eingetragen am Juni 21, 2009 in der Kategorie Dienstleistung|Empfehlung
Allianz Deutschland
Fachberater Herr Michael Zitka
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Fachgebiete: Hausrat, Haftpflicht, Bauherrnversicherung uvm.
Rechtsanwalt und Notar Thorsten Koop
Eingetragen am Juni 21, 2009 in der Kategorie Dienstleistung|Empfehlung
Rechtsanwalt und Notar
Thorsten Koop
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Fachgebiete: Mietrecht, Kaufverträge, WEG-Recht
Energieausweis
Eingetragen am Juni 15, 2009 in der Kategorie Energie
Immobilien: Hilfe für Mieter und Käufer
Wer ab 1. Juli 2008 ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, vermieten oder verpachten will, muss einen Energieausweis vorweisen können. Dies gilt zunächst für Häuser, die vor 1965 gebaut wurden – für jüngere ist der Ausweis ab 1. Januar 2009 Pflicht. Ähnlich der Farbskala des Energielabels auf Elektrogeräten gibt der Pass Mietern bzw. Käufern Aufschluss über die energetische Qualität der Immobilie und lässt Rückschlüsse auf die Kosten für Heizung und Warmwassser zu.
Dem Eigentümer wird so der Sanierungsbedarf aufgezeigt. Der Ausweis wird entweder nach Verbrauch ausgestellt – auf Basis der Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Aussagekräftiger ist die Berechnung nach Energiebedarf. Diese ist jedoch nur für Häuser bis zu vier Wohnungen vorgeschrieben, die vor 1977 gebaut wurden. Mietern dürfen für den Pass keine Kosten berechnet werden.
Flächenabweichung – fristlos kündigen
Eingetragen am Juni 1, 2009 in der Kategorie Frage und Antwort, Urteile
Die Wohnung ist viel kleiner ist als im Vertrag angegeben – nun hat der Bundesgerichtshofes entschieden, dass Mieter ihre Wohnung auch nach Jahren noch fristlos kündigen dürfen.
Es ging um eine »ca. 100 Quadratmeter« große Wohnung. Tatsächlich war die Wohnung nur 77,37 Quadratmeter groß. Der Kläger bekam das Recht auf die fristlose Kündigung zugesprochen, obwohl er fast drei Jahre in der Wohnung wohnte (AZ: VIII ZR 142/08 vom 29. April 2009).
Bisher:
Der BGH hatte in der bisherigen Rechtssprechung anerkannt, dass die Miete vom Mieter bei Flächenabweichungen von mehr als 10 Prozent entsprechend herabgesetzt werden darf. Nun ist auch die fristlose Kündigung bei diesen Fällen zulässig, ohne dass der Mieter weitere besondere Begründungen anführen muss.
Eigenbedarfskündigung: BGH stärkt Mieterrechte
Eingetragen am Mai 26, 2009 in der Kategorie Frage und Antwort, Urteile
Täuscht ein Vermieter Eigenbedarf vor, um einen Mieter zum Auszug zu zwingen, muss er dafür Schadenersatz zahlen. Dies gilt auch dann, wenn die Kündigung bereits aus formalen Gründen unwirksam war, der Mieter dies aber nicht erkannte.
HB KARLSRUHE. Mietern steht grundsätzlich Schadenersatz zu, wenn der Vermieter für eine Kündigung Eigenbedarf vortäuscht. Dies gilt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs auch, wenn die Kündigung formal unwirksam war.
Mieter und Vermietereinigten sich darauf, dass die Mieterin ( Berlin) aus ihrer Wohnung ausgezieht. Dem vorausgegangen waren mehrere Kündigungen wegen Eigenbedarf und die Androhung einer Räumungsklage.
Kurz nach dem Auszug boten die Vermieter das Haus über einen Makler an, verkauften es aber später nicht. Die Mieterin klagte daraufhin auf Rückgabe der Wohnung, alternativ auf Schadenersatz. Das Amtsgericht Schöneberg und das Kammergericht Berlin wiesen die Klage aber ab.
Der BGH entschied nun, dass der Mieterin Schadenersatz zusteht, auch wenn die Vermieter den Eigenbedarf nicht in der Kündigung angab und die Kündigung somit unwirksam war. Der Vermieter habe der Mieterin den Eigenbedarf als Grund genannt, diese habe zunächst keinen Anlass gehabt, daran zu zweifeln. Auch, dass sich Mieterin und Vermieter schon auf einen Auszug geeinigt hätten, ändere nichts an dem Anspruch auf Schadenersatz.
Die Karlsruher Richter wiesen den Fall an das Kammergericht Berlin zurück. Dieses muss nun klären, ob der Eigenbedarf tatsächlich vorgetäuscht war.
(Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 231/07)
Kündigungsfrist
Eingetragen am Mai 25, 2009 in der Kategorie Frage und Antwort, Urteile
Kündigung: Samstag zählt mit
Bei der Frage, bis wann die Kündigungserklärung dem Vermieter vorliegen muss, damit der laufende Monat noch mitzählt, gilt der Samstag als Werktag.
Generell muss die Kündigung bis zum dritten Werktag des folgenden Monats beim Vermieter eingehen – idealerweise per Einschreiben mit Rückschein oder per Boten.
Im zu entscheidenden Fall fiel der letzte Tag eines Monats auf einen auf einen Freitag. Der Mieter rechnete jedoch den Samstag als Wochenendtag nicht dazu und gab seine Kündigung erst am Montag beim Vermieter ab.
Zu spät, urteilten die Richter. Der Samstag ist als Werktag bei der Frist mitzurechnen (BGH, Az. VIII ZR 206/04). Der Mieter musste daher einen Monat länger Miete zahlen. Offen gelassen hat der Bundesgerichtshof aber, ob das auch gilt, wenn der letzte Tag der Frist auf einen Samstag fällt.
Umlage bei Leerstand
Eingetragen am Mai 25, 2009 in der Kategorie Frage und Antwort
Unbewohnte Räume: keine Betriebskosten
Stehen Wohnungen im Mietshaus leer, stellt sich die Frage, wer für Wasser, Müll und andere Nebenkosten aufkommt.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Zumindest soweit die Betriebskosten nach Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilt werden, muss der Vermieter die Kostenanteile für leer stehende Wohnungen zahlen. Das gelte auch für verbrauchsabhängige Kostenarten wie Wasser, Entwässerung, Müllabfuhr, Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhlkosten (BGH, Az. VIII ZR 159/05).
Heizkostenabrechnung bei Leerstand
Rechnet der Vermieter die Heizkosten nach Verbrauch auf die Mieter um, muss er denGrundkostenanteil selbst schultern, der auf leer stehenden Wohnungen entfallen (BGH, Az. VIII ZR 137/03).
Vorteil für Mieter zählt
Befinden sich in einem Mietshaus auch Ladengeschäfte oder Büroräume, muss der Vermieter bei der Erstellung der Jahresabrechnung nicht immer zwischen gewerblich genutzten Mieträumen und Wohnungen unterscheiden. So lange die Wohnungsmieter durch eine einheitliche Abrechnung nicht schlechter gestellt werden, darf es sich der Vermieter einfach machen und einheitlich abrechnen (BGH, Az. VIII ZR 78/05).
Betriebskostenarten
Eingetragen am Mai 25, 2009 in der Kategorie Frage und Antwort
Betriebskosten: Neues nur mit Zustimmung
Welche Ausgaben der Vermieter abrechnen darf, ergibt sich zum Teil aus dem Gesetz, aber in erster Linie aus dem Mietvertrag. 17 Betriebskostenarten sind anerkannt.
Wartung ja, Reparatur nein
Grundregel: Nur laufende Kosten der Immobilie dürfen auf den Mieter umgelegt werden – damit sind die Ausgaben des Vermieters für Hausmeister, Wasser, Müllabfuhr, Treppenreinigung, Aufzugswartung, Grundsteuer und Immobilienversicherungen umlegbar. Nicht hingegen: Reparaturen, Neuanschaffungen oder die Neugestaltung des Gartens.
Neue Ausgaben kann der Vermieter nicht ohne dessen Zustimmung umlegen. Will etwa der Hauseigentümer die Abwicklung der Energieversorgung auslagern (Contracting), kann er die Kosten nur auf den Mieter abwälzen, wenn im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen ist oder wenn der Mieter der Umstellung zustimmt (BGH, Az. VIII ZR 54/04). Das gilt auch dann, wenn der „Contractor“ (Wärmelieferant) die Heizungsanlage nicht nur übernimmt, sondern auch erneuert, urteilte der BGH (Az. VIII ZR 362/04).
Dachrinnen: Was Mieter zahlen müssen
Häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter: „sonstige Kosten“. Der Kurs der Rechtsprechung ist hier recht klar: Besondere Kosten, die nicht zu den 17 üblichen Posten zählen und nicht vertraglich explizit erwähnt und unterschrieben wurden, muss der Mieter nicht zahlen.
Mieter sollten daher wachsam sein, welche Posten sie Jahr für Jahr abnicken. So können die Kosten der Dachrinnenreinigung „sonstige“ Betriebskosten sein. Voraussetzung ist, dass die Umlegung im Mietvertrag konkret vereinbart wurde und dass die Arbeiten regelmäßig durchgeführt werden, die Kosten also laufend entstehen (BGH, Az. VIII ZR 167/03).
Stillschweigen = Zustimmung
Wer jahrelang die Kosten für die Dachrinnenreinigung bezahlt, geht eine Verpflichtung ein. Ein Mieter zahlte über zehn Jahre lang brav für die Reinigung, obwohl davon im Mietvertrag kein Wort stand. Als er plötzlich den Posten in der Abrechnung monierte, hielt der Bundesgerichtshof zum Vermieter und ging von einer stillschweigenden Vereinbarung zwischen beiden aus (BGH, Az. VIII ZR 146/03).
Betriebskostenbelege
Eingetragen am Mai 25, 2009 in der Kategorie Frage und Antwort
Recht auf Einsicht
Lange Zahlenkolonnen, unverständliche Posten: Viele Abrechnungen geben selbst Experten Rätsel auf. Wollen Mieter die Rechnung der laufenden Kosten der Wohnung, des Hauses nachvollziehen, haben sie das Recht, die Unterlagen für ihre Betriebskostenabrechnung zu prüfen.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und -rechnungen haben (BGH, Az. VIII 78/05). Dafür müssen sie sich jedoch an den Vermieter wenden.
Im Fall wollte ein Berliner Mieter die Abrechnung der Hausverwaltung überprüfen und forderte an die 300 Nachweise gegen Bezahlung der Kopierkosten an. Die Hausverwaltung lehnte das als „unzumutbaren Aufwand“ ab. Der BGH stellte sich auf ihre Seite. Mieter haben grundsätzlich kein Recht auf Kopien.
Kopien nur im Ausnahmefall
Eine Ausnahme haben die Richter jedoch zugelassen, und zwar dann, „wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann“. Das sei etwa der Fall, wenn der Vermieter sein Büro nicht am Wohnort des Mieters hat und es für den Mieter eine besondere Härte darstellen würde, den Vermieter aufzusuchen.
Kein Gewohnheitsrecht
In einer anderen Entscheidung stellte der BGH klar: Selbst wenn der Vermieter dem Mieter aus Gefälligkeit bereits einige Belegkopien zur Abrechnung übersandt hatte, resultiert daraus keine Verpflichtung. Der Vermieter kann den Service auch einstellen (BGH, Az. VIII ZR 71/06).
Betriebskosten
Eingetragen am Mai 25, 2009 in der Kategorie Frage und Antwort, Urteile
Abrechnung binnen zwölf Monaten
Seit der Reform im Jahr 2001 ist gesetzlich vorgegeben, dass der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abrechnen muss. Hat der Vermieter aber diese Frist verpasst, muss der Mieter auf die verspätete Vermieterabrechnung nicht nachzahlen. Hat der Mieter irrtümlich oder in Unkenntnis trotzdem gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern, entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 94/05).
Zu späte Abrechnung: Mieter muss nicht zahlen.
Schornsteinfeger, Treppenreinigung, Aufzugswartung: Eigentlich sind die Fragen zu den Betriebskosten zwar in den Paragrafen 556, 556a und 560 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Danach darf im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter zusätzlich zur Miete auch die laufenden Kosten, die Betriebs- oder Nebenkosten, zahlt – meist als monatliche Vorauszahlung.
Weitere Nachforderungen nur im Ausnahmefall
Flattert nach der Jahresabrechnung noch eine weitere Abrechnung ins Haus, braucht der Vermieter gute Gründe für eine Nachforderung. Will er etwa nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist mehr Geld, weil er einen Posten vergessen hat, braucht sich das der Mieter nicht gefallen lassen.
Der Mieter muss jedoch zahlen, wenn der Vermieter für Verspätung nichts kann, etwa wenn dieser einen Gebührenbescheid der Stadt erst nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist erhält. Liegen dem Vermieter die Abrechnungsunterlagen vor, darf er sich nicht unnötig viel Zeit lassen. Im Regelfall muss er innerhalb von drei Monaten seine Nachforderungen geltend machen, entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 220/05).
Abrechnungszeitraum von 12 Monaten
Eine Abrechnung der "Nebenkosten" darf nur einen Zeitraum von 12 Monaten berücksichtigen, also nicht z. B.: vom 01. November 2005 bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Dies entschied in einem Streitfall LG Gießen, Urteil v. 21.01.2009, Az. 1 S 288/08.
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